Бассейн
Зелёная вода и незакрытый контур – так объект стоял, когда мы его приняли.
Недвижимость Бали
Я не агентство. Я сам построил здесь две виллы.
Показываю объекты из закрытого доступа, считаю доходность при вас и называю комиссию, которую мне платит застройщик. Иногда лучшее, что я могу сказать, – не покупать.
Как я здесь оказался
В ноябре 2022 года я прилетел на Бали с женой и двумя детьми. Зимовка в Азии была давней мечтой, билеты мы купили ещё весной. В 2023 году зашли в стройку виллы – по рекомендации знакомого, который уже жил в комплексе этого застройщика. Я посмотрел его сданные объекты, цена к качеству устроила, мы внесли половину суммы и уехали в Россию. Летом застройщик перестал присылать фотоотчёты. Это и был сигнал.
Мы вернулись, переоформили землю на себя и достраивали сами. Первый подрядчик работал так медленно, что деньги на съёмное жильё закончились раньше, чем появилась крыша, – мы попросили доделать хотя бы одну комнату и переехали в неё вчетвером. В итоге вилла стала двухэтажной, единственной такой в комплексе. Потом была вторая, которую тот же застройщик оставил на голых стенах, без кровли и электрики. Я знаю себестоимость каждого этапа, знаю, где на Бали экономят на гидроизоляции фундамента, и знаю, что происходит с землёй, когда застройщик уходит в банкротство. Этому нельзя научиться по статьям.
Я не агентство. Агентства показывают объекты и называют доходность 15–35% – это цифры из рекламы застройщика. Я называю свои: мои виллы приносят 8–10% чистыми, и я показываю расчёт. Комиссию, которую мне платит застройщик, я тоже называю вслух – вы за неё не доплачиваете, но знать про неё должны. Я встречаю вас на острове, показываю варианты из закрытого доступа и объясняю, почему выбираю эти и отказываюсь от других.
Чем это подтверждается
Цифры проверяются в два клика, поэтому здесь стоят только мои собственные.
2виллы построены на острове моими руками и на мои деньги
2022год переезда на Бали с женой и двумя детьми
450игр Cashflow проведено на острове за четыре года
~1000человек прошли через мои игры и встречи
8–10%реальная чистая доходность моей виллы, расчёт показываю
10 летпроизводственный бизнес в России до переезда
Две цифры, между которыми выбирают покупатели
Разница между ними – это и есть то, за чем ко мне приходят.
Обещает реклама
15–35%
Цифра из презентации застройщика. Считается от идеальной загрузки, без налогов, без комиссии управляющей компании, без простоя и без обслуживания.
Даёт мой объект
8–10%
Считается от цены покупки, после всех расходов. Это не оценка и не прогноз – это моя вилла и мои выписки.
Откуда взялись 8–10%
- База – цена покупки 125 000 $.
- Аренда – 15 600 $ в год при фактической загрузке.
- Расходы – 33% выручки: налог, комиссия управляющей компании, обслуживание около 2 млн рупий в месяц.
- Итог – 8,3% чистыми через управляющую компанию и до 10% при сдаче напрямую.
И то, о чём в рекламе молчат
Почти вся недвижимость на Бали продаётся в аренде земли, а не в собственность. У моей виллы остаток договора 18 лет – значит тело вложения к концу срока обнуляется, и с его учётом доходность падает до единиц процентов. Поэтому рядом с процентом я всегда называю остаток срока. Объект с 30 годами и объект с 18 годами по одной цене – это две разные сделки, и на витрине это не написано.
Было – стало
Застройщик ушёл в банкротство и оставил объект. Мы переоформили землю на себя и достроили его сами. Эти кадры я снимал не для сайта.
Ванная
Каменная ванна стояла на голом бетоне, пока за стеклом работал подрядчик.
Гостиная
Второй свет и лестница на мансарду – единственная двухэтажная вилла в комплексе.
Мансарда
Деревянный пол укладывали, когда семья уже жила на этаже ниже.
Кухня
Холодильник, мойка и пластиковый стол. Здесь мы готовили всей семьёй.
Как я работаю
Называю свою комиссию вслух
Мне платит застройщик – от 5 до 10 процентов сделки. Вы за это не доплачиваете, но знать обязаны: иначе непонятно, почему я показываю именно эти объекты. На Бали так делают единицы, и это ровно та причина, по которой стоит спросить у любого агента то же самое.
Ставлю рядом две цифры
В любом материале рядом с обещанием застройщика стоит результат моей проверки. По одному объекту в Нуса-Дуа застройщик обещал 12–15% годовых, а данные по фактическим ставкам аренды в том же районе дали 5–7,5%. Такую проверку я делаю до показа, а не после сделки.
Отговариваю, если объект плохой
Худший объект в моей практике – моя собственная вилла без гидроизоляции фундамента. Я знаю, как это выглядит на этапе стройки и во что превращается через два сезона дождей. Иногда лучшее, что я могу сказать, – не покупать вообще или подождать.
Проверяю зону по документу, а не по объявлению
Формулировка зоны в объявлении – маркетинг. В зелёной зоне жильё строить запрещено, и именно её чаще всего продают под видом пригодной. Проверка идёт по документу RTRW через администрацию или нотариуса до сделки, а не со слов агента.
Пересчитываю цену аренды на срок
Витрина показывает цену за текущий договор, а срок у всех разный. Один и тот же участок на 26 лет и на 35 лет отличается по цене в полтора раза, если считать по ставке за ару в год. Сопоставлять объявления по абсолютной цене бессмысленно.
Знаю себестоимость каждого этапа
Я строил сам и достраивал за другими. Когда застройщик называет цену за квадратный метр, я вижу, что в неё заложено и на чём собираются экономить. Это невозможно узнать из презентации.
Услуги
Начать можно с часа разговора, а не с перелёта на остров.
Онлайн-консультация
100 $
Час разговора о вашей ситуации до того, как вы потратите деньги на билеты и депозиты.
- Разбираем бюджет, срок и цель – доход или жизнь на острове
- Какие районы подходят под задачу, а какие уже перегреты
- Что смотреть в договоре аренды земли и на что смотрят единицы
- Честный ответ, стоит ли вам вообще заходить в этот рынок сейчас
Аудит объектов
500 $
До пяти объектов, которые вы выбрали сами. С моим выездом на строительные площадки.
- Выезжаю на каждую площадку и снимаю, что там на самом деле
- Пересчитываю обещанную доходность по фактическим ставкам аренды
- Проверяю зону по RTRW, титул и остаток срока аренды земли
- Письменный разбор по каждому объекту с моим выводом и причинами отказа
День на острове
1000 $
Полный день показов с водителем. Не покатушки, а работа по вашему списку задач.
- Маршрут собираю заранее под ваш бюджет и цель
- Объекты из закрытого доступа, которых нет на витринах
- Встречи с застройщиками, вопросы задаю я
- Разбор увиденного вечером – что берём, что отсекаем и почему
Портфель под ключ
Стоимость – после консультации или личной встречи
Размещение капитала от 1 до 20 млн $ в объекты острова. Работа на месяцы, а не на день.
- Стратегия входа: доход от аренды, перепродажа или земля
- Подбор и проверка объектов, переговоры об условиях и цене
- Структура сделки, юридическое сопровождение, оформление
- Сопровождение после покупки: запуск в аренду и управление
Написать мне
Отвечаю сам, без менеджеров и автоответчиков. Разница во времени с Москвой – пять часов.
- Телефон
- +62 819 7253 104
- Telegram
- @MaximCashflow